Защитили таунхаусы от сноса

Защита блокированной жилой застройки от исков административных органов о сносе самовольных построек. Юристы компании «Рыков и Партнёры» провели строительно-технические экспертизы, доказали градостроительные нормы и полностью отстояли таунхаусы в суде.

Земельный спор. Истринский городской суд.

Размер проблемы: жилой дом блокированной застройки, который мог быть снесен.

Как мы защитили таунхаусы от сноса, доказав неприменимость норм жилищного законодательства к блокированной застройке

Дело 2-790/2018 (Истринский городской суд)

Суть дела

В элитном поселке деревни Ивановское на Новой Риге наш доверитель построил и реализовал несколько таунхаусов - жилых домов блокированной застройки. Два собственника, приобретших блоки в этом доме, обратились в Истринский городской суд с иском о прекращении права собственности нашего доверителя на земельный участок и признании за ними права общей долевой собственности на этот участок и инженерные сети, расположенные на нем.

Что вменяли

Истцы утверждали, что приобретенные ими помещения являются квартирами в многоквартирном доме, а не блоками в доме блокированной застройки. На этом основании они требовали применить к спорным правоотношениям нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие право собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, включая земельный участок и инженерные коммуникации. Истцы также оспаривали законность отключения их блоков от систем водоснабжения и электроснабжения после отказа компенсировать расходы на содержание этих систем.

На какие нормы ссылались

Истцы опирались на часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме, включая помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Также они ссылались на статьи 131, 209, 288 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и земельных участках.

Мы в защите опирались на статьи 16, 49 Градостроительного кодекса РФ, определяющие понятие дома блокированной застройки как отдельного типа жилых зданий, а также на пункт 6 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому индивидуальные жилые дома и блокированные жилые дома не относятся к многоквартирным домам. Дополнительно мы использовали статью 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и разъяснения Минстроя России о классификации жилых помещений.

Как мы выстроили защиту

Мы сосредоточились на доказывании того, что спорный объект является домом блокированной застройки, а не многоквартирным домом, что исключает применение норм жилищного законодательства об общем имуществе. Ключевым элементом защиты стала строительно-техническая экспертиза, которая объективно подтвердила конструктивные особенности здания.

Аргумент 1: Доказательство типа жилого дома через документацию

Мы представили суду полный пакет разрешительной и проектной документации, включая разрешение на строительство, проектную документацию, акт ввода объекта в эксплуатацию и технические паспорта на каждый блок. Во всех этих документах объект был классифицирован как жилой дом блокированной застройки, состоящий из отдельных блоков, каждый из которых имеет самостоятельный выход на земельный участок общего пользования. Мы подчеркнули, что государственная регистрация права собственности на помещения как на "квартиры" была обусловлена несовершенством правоприменительной практики на момент строительства, а не фактическими характеристиками объекта.

Аргумент 2: Строительно-техническая экспертиза как ключевое доказательство. 

По нашему ходатайству суд назначил строительно-техническую экспертизу для определения конструктивных особенностей спорного здания. Первая экспертиза была проведена с нарушениями - эксперт не смог ответить на ключевые вопросы о наличии общего имущества и был уличен в фальсификации фактов при нашем допросе в судебном заседании. Мы проводили фото- и видеофиксацию исследования, что позволило выявить недобросовестность эксперта. Суд назначил повторную экспертизу, которая установила, что каждый блок имеет автономные системы инженерного обеспечения, отдельные входы и не имеет общих помещений с другими блоками, что соответствует характеристикам дома блокированной застройки.

Аргумент 3: Неприменимость норм ЖК РФ к блокированной застройке. 

Мы доказали суду, что нормы статьи 36 Жилищного кодекса РФ применяются исключительно к многоквартирным домам, где имеются помещения общего пользования (коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы), обслуживающие более одного помещения. В доме блокированной застройки каждый блок является самостоятельным объектом недвижимости с отдельным входом и автономными инженерными системами, что исключает наличие общего имущества в понимании жилищного законодательства. Следовательно, земельный участок под каждым блоком находится в собственности владельца этого блока, а не в общей долевой собственности всех собственников.

Аргумент 4: Законность отключения от инженерных систем. 

Мы представили доказательства того, что истцы были неоднократно уведомлены о необходимости компенсировать расходы на содержание систем водоснабжения и электроснабжения, которые наш доверитель поддерживал за свой счет. После отказа истцов от оплаты этих расходов отключение их блоков от инженерных систем было произведено в соответствии с условиями договоров и не нарушало их прав, поскольку они имели техническую возможность подключения к альтернативным источникам энергоснабжения.

Позиция суда: Истринский городской суд полностью согласился с нашими доводами. 

Суд установил, что спорный объект является домом блокированной застройки, а не многоквартирным домом, на основании проектной документации, разрешения на строительство и заключения повторной строительно-технической экспертизы. Суд указал, что нормы Жилищного кодекса РФ об общем имуществе многоквартирного дома не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку каждый блок в доме блокированной застройки является самостоятельным объектом недвижимости с автономными инженерными системами. Суд также признал законным отключение истцов от инженерных систем после их отказа компенсировать расходы на содержание этих систем.

Итог

Истринский городской суд отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Мы успешно защитили права нашего доверителя на земельный участок и инженерные системы, доказав неприменимость норм жилищного законодательства к домам блокированной застройки. Это решение предотвратило создание опасного прецедента, который мог бы привести к массовым искам собственников таунхаусов о признании за ними права на общее имущество и земельные участки, что парализовало бы рынок загородной недвижимости.