Отбили особняк в центре Москвы

Защита прав собственника на элитный особняк в историческом центре Москвы. Юристы компании «Рыков и Партнёры» отбили исковые требования о признании сделок недействительными, подтвердили добросовестность владения и отстояли премиальную недвижимость в суде.

Арбитражный суд города Москвы, судья Полукаров А.В.  

Размер проблемы: особняк на улице Никольской в самом центре исторической Москвы.

Дело № А40-206752/2017  

Суть дела

Наш доверитель приобрел на открытых публичных торгах у Департамента городского имущества города Москвы исторический особняк, расположенный на улице Никольской в центре Москвы. После регистрации права собственности новый собственник потребовал освобождения здания от фактического пользования бывшим арендатором, который занимал помещение на основании договора аренды, заключенного еще в 90-е годы сроком на 49 лет. Арендатор отказался добровольно освобождать здание и инициировал судебный спор о признании и сохранении своего права пользования.

Что вменяли

Истец (арендатор) утверждал, что в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ договор аренды сохраняет силу при смене собственника имущества. Он ссылался на то, что здание было передано ему в аренду «за заслуги перед Отечеством», и требовал сохранения права пользования, игнорируя тот факт, что вместо сохранения исторического облика здания, как того прямо требовал договор, он осуществил самовольную перепланировку, разделив особняк на множество офисных помещений для коммерческой субаренды и извлечения сверхприбыли.

На какие нормы ссылались

Мы опирались на статьи 304 и 305 Гражданского кодекса РФ о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения. Также мы использовали статью 619 Гражданского кодекса РФ, предусматривающую досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случае существенного нарушения условий договора. Ключевое значение имели нормы Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», обязывающие пользователя сохранять предмет охраны и исторический облик здания, а также статья 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости злоупотребления правом.

Как мы выстроили защиту

Мы сместили фокус с формального факта наличия старого договора аренды на существенные нарушения его условий, которые лишили истца права на защиту своего владения против нового добросовестного приобретателя. Мы доказали, что действия арендатора носили характер злоупотребления правом и привели к ухудшению состояния объекта культурного наследия.

Аргумент 1: Существенное нарушение условий договора и целевого назначения объекта.

Мы представили суду доказательства того, что истец не исполнял возложенную на него договором обязанность по сохранению исторического облика особняка. Вместо этого им были произведены несогласованные перепланировки, а здание было разделено на множество изолированных офисных блоков. Мы приобщили акты технических обследований и заключения профильных специалистов, подтверждающие ухудшение состояния объекта культурного наследия вследствие нецелевой коммерческой эксплуатации.

Аргумент 2: Недобросовестность арендатора и злоупотребление правом.

Мы доказали, что льготный договор аренды, предоставленный в 90-е годы, использовался истцом исключительно для извлечения коммерческой выгоды через субаренду, а не для целей, заявленных при его заключении. Такое поведение подпадает под признаки злоупотребления правом по статье 10 Гражданского кодекса РФ, что лишает истца права на судебную защиту, особенно в противостоянии с добросовестным приобретателем, выкупившим объект на публичных торгах.

Аргумент 3: Законность перехода права собственности и прекращение прав третьих лиц.

Мы обосновали, что наш доверитель приобрел здание на законных основаниях через процедуру публичных торгов, организованных уполномоченным органом власти. Мы продемонстрировали, что к моменту продажи права арендатора уже подлежали прекращению ввиду систематических нарушений, о которых было известно контролирующим органам, что делало требование истца о сохранении владения юридически несостоятельным и противоречащим публичным интересам.

Позиция суда

Суды всех инстанций, вплоть до Верховного Суда Российской Федерации, полностью согласились с нашей позицией. Суд установил, что истец допустил существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в нецелевом использовании объекта культурного наследия и его самовольной перепланировке. Суд признал, что такие действия лишают арендатора права требовать сохранения договора аренды в отношении нового собственника, который приобрел имущество добросовестно. Доводы истца о «заслугах перед Отечеством» были признаны не имеющими юридического значения для сохранения права пользования при грубом нарушении условий договора и порче исторического здания.

Итог

В удовлетворении исковых требований арендатора было отказано во всех судебных инстанциях, включая Верховный Суд РФ. Мы успешно защитили права нашего доверителя, обеспечив ему беспрепятственное владение историческим особняком в центре Москвы и пресекли попытки недобросовестного арендатора паразитировать на объекте культурного наследия, извлекая из него сверхприбыль в ущерб законному собственнику.